Bezpieczeństwo w inwestowaniu w nieruchomości zależy nie tylko od lokalizacji czy ceny, ale w dużej mierze od konstrukcji umów i sposobu przeprowadzania transakcji. O i ile o tym pierwszym inwestorzy z natury pamiętają, o tyle o drugim już… nie zawsze. 

Rynek pierwotny: kupno „dziury w ziemi” i harmonogram płatności.

Na rynku pierwotnym dość częsta jest sytuacja, w której deweloper rozpoczyna przedsprzedaż na podstawie prospektu informacyjnego i wizualizacji. Klienci zapisują się na umowy deweloperskie, a płatności odbywają się zgodnie z postępem prac – co kilka miesięcy, w transzach po 10–15%. Często już na etapie wykonania hali garażowej inwestycja jest zaawansowana na kilkadziesiąt procent, a po dwóch latach budowy deweloper może mieć otrzymane nawet 90% ceny lokalu, mimo braku pozwolenia na użytkowanie.

Dawniej popularne były umowy przedwstępne, w których strony deklarowały zamiar sprzedaży i zakupu pod określonymi warunkami, z zadatkiem lub zaliczką. Wprowadzenie ustawy deweloperskiej uporządkowało ten rynek – pojawiły się rachunki powiernicze, na które trafiają środki klientów i są uwalniane w miarę postępu prac. Nie eliminuje to jednak wszystkich ryzyk. 

Istotnym elementem są kary umowne. W praktyce zdarzają się zapisy przewidujące np. 100 zł kary za każdy tydzień opóźnienia po stronie dewelopera (około 5 tys. zł rocznie), przy jednoczesnym zastrzeganiu 10% kary za roczne opóźnienie klienta w zapłacie transzy 120 tys. zł. Różnica skali pokazuje, jak asymetryczne potrafią być te postanowienia. 

Oprócz kar umownych w grę wchodzą też potencjalne roszczenia odszkodowawcze – za utracony czynsz najmu, koszty kredytu czy zaliczki dla firm wykończeniowych – co w praktyce wiąże się z czasochłonnymi sporami z udziałem prawników.

W umowach deweloperskich pojawiają się również mechanizmy związane z rezygnacją kupującego. Jeżeli klient nie może kontynuować zakupu, część deweloperów dopuszcza „podmianę” nabywcy – rozwiązanie dotychczasowej umowy i zawarcie nowej z inną osobą. W przypadku braku takiej możliwości zwykle przewiduje się karę umowną, najczęściej na poziomie kilku procent ceny, przy czym szczegółowe stawki zależą od polityki konkretnego dewelopera.

Rynek wtórny: budownictwo z historią najmu. 

Często podstawowym potencjalnym obciążeniem jest hipoteka, która jest rozliczana na podstawie promesy banku – część ceny trafia bezpośrednio na rachunek banku w celu spłaty kredytu, a reszta na konto sprzedającego. Odpowiednie zapisy znajdują się w umowach przedwstępnych i aktach notarialnych.

Mówi się, że atutem takich transakcji jest możliwość przedstawienia pełnej historii danego lokalu. Jeżeli mieszkanie zostało wykończone i oddane do użytku najemcy kilka lat wcześniej, system zarządzania najmem pozwala wygenerować jeden raport zawierający wszystkie przychody, koszty oraz rotację najemców. 

Nabywca otrzymuje nie tylko przeniesienie własności potwierdzone księgą wieczystą i świadectwem energetycznym, ale także kompletną historię funkcjonowania nieruchomości w najmie. W dniu aktu notarialnego, wraz z protokołem zdawczo-odbiorczym i przekazaniem kluczy, lokal może generować przychód od pierwszego dnia.

Depozyt notarialny i rola pełnomocnictwa.

Dodatkowym narzędziem podnoszącym bezpieczeństwo jest depozyt notarialny. Polega on na tym, że kupujący wpłaca środki na rachunek notariusza, który przystępuje do aktu, mając pewność, że całość ceny (lub wkład własny przy kredycie) znajduje się na depozycie. Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz przekazuje pieniądze sprzedającemu. Ma to szczególne znaczenie przy transakcjach z osobami, z którymi nie ma wcześniejszej historii współpracy, i pozwala uniknąć sytuacji, w której własność zostałaby przeniesiona, klucze wydane, a przelew nie zostałby wykonany. Depozyt jest dodatkowo płatną usługą, jednak koszt ten pozostaje niewspółmiernie niski wobec wartości całej transakcji.

Istotną kwestią są również pełnomocnictwa. Zbyt ogólne upoważnienie do zakupu nieruchomości – bez określenia ceny, przedmiotu i warunków transakcji – tworzy pole do nadużyć. Bez precyzyjnego wskazania kwoty, terminów oraz czasu obowiązywania pełnomocnictwa istnieje ryzyko, że pełnomocnik podpisze akt na innych warunkach, niż oczekuje mocodawca. Z perspektywy bezpieczeństwa transakcji kluczowe jest więc ograniczenie swobody pełnomocnika do jasno zdefiniowanego zakresu.

Bezpiecznych inwestycji!