Zajmuję się rynkiem mieszkaniowym oraz wynajmuję nieruchomości własne, a w ramach marki 3QQ zarządzamy najmem dla naszych partnerów i przygotowujemy bezobsługowe inwestycje w nieruchomości na wynajem. O tej części rynku przede wszystkim będzie ten wpis. Nie jest on poradą inwestycyjną, tylko moim subiektywnym poglądem.

Jak było jeszcze kilka miesięcy temu?

Rynek nieruchomości był rozgrzany. Małe mieszkania w dużych miastach sprzedawały się szybko, a kiedy miały ładne zdjęcia – bardzo szybko. Deweloperzy nie chcieli współpracować z pośrednikami, bo po co, skoro klienci wchodzą z ulicy i kupują mieszkania na potęgę. Padały rekordy w liczbie mieszkań oddanych do użytku czy w wysokości udzielonych kredytów hipotecznych. Powstała moda na inwestycje w apartamenty wynajmowane na krótki termin. Artykuły w internecie podkręcały atmosferę pisząc o „gwarantowanych zyskach”, „apartamentach inwestycyjnych”, a wszelkiej maści szkoleniowcy uczyli o flipach i flapach, czyli o tym, jak osiągnąć mityczną „wolność finansową” dzięki inwestowaniu w nieruchomości.

Zaczynało to przybierać karykaturalne formy, kiedy na nieruchomościowych konferencjach jako eksperci występowały osoby, które są w branży od 3 miesięcy, i które jeszcze niedawno same odbywały pierwsze szkolenia.

Sprzedawało się wszystko, a inwestorzy podkręcani tanim marketingiem bazującym na hasłach: „gwarantowane zyski”, „ostatnie lokale”, „prestiżowa inwestycja” zapominali o fundamentalnej analizie opłacalności danego przedsięwzięcia.

Jeśli chodzi o wynajem mieszkań – nie było z tym większego problemu. Rynkowa cena i przyzwoity standard pozwalały na znalezienie najemcy w ciągu kilku dni poza sezonem, a w sezonie nawet w ciągu kilku godzin. Napływ osób ze wschodu spotęgował ten efekt, a o pracującego, wypłacalnego najemcę nie było trudno.

Płace rosły, bezrobocie było niskie a optymizm na rynku wysoki. Banki chętnie finansowały nowe przedsięwzięcia. Powstają super-wieżowce i projekty na skalę europejską, takie jak Park Wodny w Mszczonowie czy budowa Varso w centrum stolicy. Jednym słowem – hossa.

Jak jest dzisiaj?

Rynek nieruchomości zamarzł, a liczba transakcji kupno-sprzedaż gwałtownie stopniała. Na portalach wciąż te same oferty, klienci zawieszają swoje decyzje, kancelarie notarialne wstrzymują działania. Aktu notarialnego nie można przeprowadzić online, co w wielu przypadkach uniemożliwia wykonanie umowy.
Rynek najmu krótkoterminowego został zaskoczony podwójnie. Nie dość, że w gorszych czasach brakuje chętnych na pobyty w ładnych i stosunkowo drogich miejscach, to jeszcze rząd (a właściwie nierząd) zakazuje wynajmu krótkoterminowego.

„Operatorzy” przestają wypłacać pieniądze właścicielom, ponieważ nie otrzymują wpływów od najemców. Od kilku znajomych wiem, że ponad 80-90% rezerwacji z miesięcy: marzec, kwiecień i maj zostało odwołanych. Przykładowo, w Trójmieście, w którym do tej pory najem krótkoterminowy prężnie się rozwijał – wszystkie rezerwacje z kwietnia i maja zostały odwołane. Branża traci ogromne pieniądze każdego dnia, a z racji braku planu ze strony rządu – nie wiadomo kiedy sytuacji wróci do normy. Na booking.com apartament dla dwóch osób w dużym mieście można znaleźć za 40-60 PLN za dobę, a więc za około 30-40% ceny sprzed kilku miesięcy. Po odliczeniu kosztu sprzątania, opłat za media i podatków – niewiele już zostanie.

Ci, którzy wynajęli od właścicieli mieszkania w celu dalszego podnajmu z umową terminową, nierzadko na okres kilku lat, mają zagwozdkę – przestać płacić? Renegocjować umowę? Liczyć na partnerskie podejście właściciela? A może dokładać do biznesu, nie wiedząc, jak długo?

Z pewnością można było liczyć się z tym, że w „gorszych czasach” będzie trudniej o wysokie obłożenie i wysokie ceny. Nie znam jednak nikogo, kto spodziewałby się aż takiego ciosu.

Najem długoterminowy (na dzień pisania tego tekstu) wygląda stosunkowo przyzwoicie.
Większość najemców otrzymała pełne wynagrodzenie za marzec na początku kwietnia, zatem nie mieli problemów z opłaceniem czynszu za kwiecień.
Pojedyncze przypadki opóźnienia, bądź próby jednostronnego wypowiedzenia umowy, monitorowaliśmy i rozwiązywaliśmy na bieżąco. Pojawiają się próby negocjacji cen ze strony najemców.

Widać spadek zainteresowania na nowe ogłoszenia. W niepewnych czasach ludzie odkładają decyzje o przeprowadzce, mniej osób rozpoczyna nową pracę wraz z początkiem kolejnego miesiąca itd. Większą liczbę ofert w internecie odwiedza znacznie mniej chętnych, co w najlepszym wypadku spowoduje zatrzymanie wzrostów cen najmu, a w przypadku zbyt wysoko wycenionych mieszkań – prawdopodobnie konieczność ich obniżenia. Deweloperzy (w większości) kontynuują budowy aktualnych inwestycji, ale wstrzymują się z wprowadzaniem kolejnych do sprzedaży. Jednym słowem – niepewność.

Jak będzie w przyszłości?

Nie znam prawej strony wykresu i nie mam monopolu na wiedzę. Dużo zależy tu od działań rządu i decyzji w nadchodzących tygodniach.
W tej kwestii ciężko o optymizm. Dla formalności przypomnę, że żyjemy w kraju, w którym w celu „walki z wirusem” został na szybko wprowadzony zakaz wchodzenia do lasu, zakaz spacerowania z partnerem, z którym żyjemy pod jednym dachem, zakaz wychodzenia z domu dla osób poniżej 18 roku życia, a na ulicach pojawiły się patrole policji i żołnierzy z karabinami (planują strzelać do wirusa?).

Tematem numer jeden dla mediów i polityków (bez rozróżnienia na opcję polityczną) zdają się być nadchodzące wybory prezydenckie.
Stawiam tezę, że pod pod pretekstem walki z wirusem rządzący realizują swoje cele polityczne (manipulacje, zastraszenie, rozproszenie uwagi) wprowadzając ograniczenia swobód obywatelskich i jednocześnie niszcząc kolejne gałęzie naszej ekonomii. Gospodarka to nie jest jakiś byt, który sobie żyje obok nas. Gospodarka to pieniądze dla lekarzy i pielęgniarek, to dostępność maseczek i respiratorów. To oszczędności i innowacje, które pomagają tworzyć lepszy sprzęt i lekarstwa. To nasze materialne „być albo nie być”.

Widzę różne scenariusze, które mogą zrealizować się w nadchodzących czasach.

1) Scenariusz pesymistyczny: Mijają kolejne miesiące. Rząd wprowadza tarczę 7.0, która jest kolejnym „betonowym kołem ratunkowym” jak to zgrabnie ujął dr Sławomir Mentzen. Z każdym tygodniem kolejne firmy tracą płynność i bankrutują. Ci, którzy wzięli mikropożyczkę (5000 PLN) muszą przetrwać 3 miesiące, aby świadczenie mogło się stać bezzwrotne, ale po tym okresie oczekiwania decydują się zamknąć firmy, bo nie ma sensu już dalej czekać. Bezrobocie rośnie do 10,15, a może 20%. Spirala zadłużenia zaciska się na gospodarstwach domowych, złotówka traci na wartości i grozi nam widmo hiper-inflacji.

Kapitał ucieka z Polski do krajów, które przynajmniej próbują wracać do „normalności”. Rząd nacjonalizuje firmy, NBP drukuje kolejne miliardy, a elita polityczna dalej wierzy, że dodrukiem, zabieraniem pieniędzy jednym i dawaniem drugim wytworzy choćby odrobinę dobrobytu. Grozi nam głęboka recesja i unicestwienie klasy średniej, małych firm i drobnej przedsiębiorczości, która jest podstawą ekonomii.
Rośnie zapotrzebowanie na rządowe wydatki, a wpływy do budżetu z tytułu podatków topnieją tak bardzo, że kraj staje na skraju bankructwa.

2) Scenariusz optymistyczny: W maju jest lepsza pogoda i ogólnie dzieje się lepiej. Po drodze mamy małą awanturę odnośnie wyborów, ale optyka w mediach się zmienia i na czoło wysuwa się gospodarka. Pan Morawiecki widzi, że trudniej będzie się rządzić krajem doprowadzonym do ruiny, więc idzie po rozum do głowy i pozwala ludziom działać. Czyli m.in. pracować, świadczyć usługi, produkować, bogacić się i polepszać swoją materialną codzienność. W czerwcu matury, po maturach rekrutacja na studia i powoli rozpoczynamy powrót do „normalności”. Izolujemy osoby starsze, dbamy o podstawowe zasady higieny, ale wychodzimy z paraliżu ekonomicznego. W czerwcu ludzie wracają do pracy, firmy, które zostały na rynku zabierają się za odrabianie strat i wracają perspektywy na lepsze jutro.

Jak zachowa się rynek nieruchomości w każdym z tych przypadków? Nie wiem, ale swoje przewidywania opiszę w kolejnym wpisie.