Co dzieje się na rynku nieruchomości? 

Dzisiaj zrobimy sobie aktualizację rynku nieruchomości i odpowiemy na pytanie, czy mamy kryzys na rynku nieruchomości, czy też tego kryzysu nie mamy. 

Zacznijmy od Trójmiasta. Jak sprzedaż deweloperów? Jak nastroje? 

O kryzysie słyszy się już od lat. Prawda jest taka, że w chwili obecnej mamy podobną sytuację jak rok do roku. Czyli ostatni kwartał, a tym bardziej listopad, grudzień, to wysyp ofert podażowych nieruchomości: bardzo dużo ofert. Historycznie akurat w ostatnich paru latach mamy 180 tysięcy ogłoszeń sprzedaży nieruchomości w skali Polski na samym Otodom. Dla porównania w okresach, gdzie ta podaż była najmniejsza, było to 120 tysięcy.

Można by powiedzieć, że jest to w normie, tym bardziej, że mamy okres zimowy. Do tego dochodzi sytuacja związana z hossą na giełdzie kryptowalut, czyli ludzie zamiast kupować nieruchomości, wolą sobie lekko pospekulować, kupić Bitcoina czy coś innego. Więc to na pewno powstrzymuje popyt na zakup nieruchomości inwestycyjnej.

Co jeszcze do tego dokładamy? Dokładamy to, że planowany jest program Pierwsze Mieszkanie, więc ci, którzy chcą zaciągnąć kredyt, czekają, żeby to weszło i wtedy sobie dopiero będą chcieli kupić mieszkanie. Do tego trzeba dołożyć wciąż wysokie stopy procentowe, 5,85%, przy marżach banku około 2, 1,5 do 2, 2,5% nawet. To daje dosyć duży koszt utrzymania kredytu, nie każdego stać w obecnym czasie na to, żeby kupować mieszkanie. 

Co z deweloperami? Płaczą. Nie mają sprzedaży. Co więcej, dla deweloperów, tym bardziej dużych deweloperów, ten okres jest niezwykle ważny, bo mamy końcówkę roku i każdy walczy tutaj o zamknięcie tego roku. Plany sprzedażowe powodują, że bardzo dużo deweloperów teraz bardzo atrakcyjne ceny lub oferty przygotowuje dla inwestorów czy fliperów. 

Co zatem możemy sobie wynegocjować? Przede wszystkim harmonogram płatności. Dzięki temu dzisiaj sobie bukuję za 10-20% ceny nieruchomość i nie muszę odpalać kredytu na dzień dzisiejszy, tylko w momencie, kiedy w 2026 roku inwestycja będzie na ukończeniu, wtedy przystępuję do procesu kredytowego. 

Dlaczego te liczby są tak ważne dla deweloperów? Chodzi nie tylko o oczywistości. Wielu deweloperów walczy o pozycję rankingową, jeżeli chodzi o GPW. To jest niezwykle ważne, czy będziesz pierwszy, czy będziesz dziesiąty w topce tych deweloperów, którzy działają na polskim rynku. 

Warto by było zwrócić uwagę tutaj na działania banków centralnych zarówno FED-u i EBC, Europejskiego Banku Centralnego. 

Widać cięcia stóp procentowych. To może oznaczać, że prędzej czy później będziemy notować w Polsce cięcia stóp procentowych. A to z kolei znaczy, że będziemy mogli się taniej zadłużać. A jak będziemy mogli się taniej zadłużać, to zdolność Polaków będzie zdecydowanie większa. Co za tym idzie, zacznie rosnąć popyt. 

Kiedy zacznie rosnąć popyt, przy określonej podaży, deweloperzy będą podwyższać ceny. Więc ci ludzie, którzy dzisiaj nie są smart, za 3, 4, 5, 6 miesięcy – zakładając, że te stopy procentowe mogą być ścięte – będą kupować, rzucą się na rynek, ale niestety rzucą się w momencie, kiedy deweloperzy nie będą mieli presji w ogóle na sprzedaż nieruchomości. 

Teraz nieco inna perspektywa. Donald Trump został wybrany właśnie na prezydenta USA. I teraz trzeba by się jeszcze zastanowić, co się stanie tutaj z konfliktem za naszą wschodnią granicą. Kamil domniema, że może być taka sytuacja, że właśnie ten konflikt się po prostu niebawem skończy. I teraz co mogłoby się zdarzyć? Może się zdarzyć tak, że jednak dosyć duży strumień gotówki popłynie w stronę Ukrainy, na rzecz odbudowy Ukrainy.

Jeżeli by się zdarzyło tak, że świat zacznie odbudować Ukrainę, no to może się okazać, że jednak podaż surowców zostanie wyssana z tej części świata. Podaż siły robotniczej też zostanie wyssana. Co z tym idzie, w Polsce być może będzie się znowu budowało drożej.

Natomiast musimy wiedzieć, że faktycznie w obrębie najmu, to jeżeli będzie odpływ obywateli Ukrainy, to tutaj kwoty najmów mogą spaść. 

Co z rentownością inwestycji? Rentowność można by powiedzieć, że dwukrotnie spadła. Kiedyś mieliśmy rentowności w dużych miastach 10% osiągalne, teraz są gdzieś tam 5% rentowności – to jest też satysfakcjonująca wciąż inwestycja. 

Raczej na obłożenie nie narzekamy, jest 100% obłożenia. Oczywiście 100% mamy na myśli zakontraktowane umowy, ale pojawiają się pojedynczy uciekinierzy.

Co z najmem krótkoterminowym w Trójmieście? Popyt na najem cały czas jest, pomimo że mamy końcówkę listopada – kiedy nagrywany był odcinek. Pamiętajmy też, że w związku z tym, że turystyka się nasila, coraz więcej ludzi odwiedza, akurat tutaj w naszym wypadku Trójmiasto, więc zakładając, że ten trend turystyczny będzie miał coraz większy popyt, te kwoty najmów też nieco powinny iść do góry.

Życzymy Wam wszystkiego dobrego. Udanego najmu (i nie tylko!).