Po co się go tworzy, w jakim celu? Czy jest w ogóle potrzebny?

Operat szacunkowy wyceny wartości nieruchomości to dokument, który jest niezbędny przede wszystkim dla banków, które mają finansować zakup nieruchomości – czy to kredytem mieszkaniowym, czy inwestycyjnym. Po co? Po to, aby mogły ustalić wartość zabezpieczenia tej nieruchomości tak, by móc powiedzieć, czy wnioskowana kwota kredytu wystarczająco zabezpieczona jest poprzez wartość z operatu szacunkowego. 

Oczywiście każdy z banków ma swoją politykę. Niemniej banki muszą wiedzieć, że procent kapitału, który mają dać na zakup nieruchomości, jest wystarczający w stosunku do wartości zabezpieczenia. A wartość zabezpieczenia wynika z operatu szacunkowego. 

Jak tworzy się taki operat? Operat szacunkowy jest tworzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Dobrze, jeśli rzeczoznawca może pochwalić się pieczątką rzeczoznawcy sądowego, jest to wtedy bardziej wiarygodne. Banki mają też swoją listę rzeczoznawców majątkowych. Jeśli nie przynosimy operatu od jednej z osób z tej listy, bank sam wysyła rzeczoznawcę majątkowego. 

Z operatu szacunkowego może chcieć korzystać nie tylko bank. Jest to dokument, który mówi o realnej wartości (na dzisiaj) nieruchomości. Taki operat może chcieć np. kupujący, klient, który chce nabyć nieruchomość. Mówimy o sytuacji, w której klient chce kupić nieruchomość, ale nie wie, czy cena jest adekwatna do wartości. A sytuacji jest oczywiście więcej. 

Pamiętajmy też, że spółka powinna aktualizować wartość majątku, aktywów trwałych. Nie jest to wymagane w jednej metodzie księgowej, ale w innej jest to już wymagane. A tutaj przychodzi miejsce na aktualizację operatu szacunkowego. 

Mniej przyjemny temat, ale warto wiedzieć, że kolejną instytucją, która korzysta z takich form, są m.in. windykatorzy. Operat szacunkowy będzie potrzebny chociażby przy licytowaniu majątku. 

Jakie są metody obliczania operatu szacunkowego? Są dwa rodzaje wycen. Pierwszy rodzaj – wycena metodą porównawczą. Drugi – metodą dochodową. 

Metoda porównawcza. Kluczem operatu jest wycena. Musi się do czegoś odnieść. Oceniamy, gdzie jest nieruchomość, stan, stan prawny. Najlepiej byłoby porównać to do historycznie wykonanych transakcji, czyli za ile w ciągu miesiąca, roku, czy dwóch trzech lat były sprzedawane nieruchomości. 

Zazwyczaj wybiera się ok. 10, 15 nieruchomości o podobnym metrażu, najbardziej zbliżonych do naszej nieruchomości. Po zastosowaniu odpowiedniego wzoru przez rzeczoznawcę otrzymujemy wartość. Wartość, rzecz jasna, czasem musi być korygowana. 

Metoda dochodowa. Kiedy się ją stosuje? Gdy kupuje się nieruchomość inwestycyjną, np. hotel, gdy trudno jest porównać wartości. Określamy, że współczynnik w danej lokalizacji, danej nieruchomości, powinien dawać np. 6% rentowności kapitału zainwestowanego w stosunku do przychodu z wynajmu w skali roku. I wtedy szacujemy, ile było zysku rocznego i szukamy kwoty X, która da nam 6% rentowności rocznej. 

Operaty mają często kilkadziesiąt stron. Jego zawartością jest przede wszystkim nazwanie celu wykonania operatu. Później jest też opis nieruchomości. Im więcej czynników rzeczoznawca wziął pod uwagę, tym bardziej operat jest wiarygodny dla odbiorcy. 

Jak operat może pomóc przy problemach z urzędem skarbowym? W sytuacji, kiedy po określonym czasie Urząd Skarbowy dopytuje, dlaczego dana nieruchomość została sprzedana za cenę X, również może przydać się operat szacunkowy. Bohater sytuacji, nazwijmy go Kowalski, może pokazać operat szacunkowy, na podstawie którego dokonał transakcji. Jest to zatem metoda ochrony dla sprzedającego i kupującego. 

Dzięki operatorowi unikamy anomalii na rynku, takich jak sztuczne zaniżanie czy zawyżanie wartości. 

Kiedy operat pomógł nam? Tylko jedna z takich sytuacji jest następująca: szukaliśmy inwestycji pod zakup hotelu robotniczego. Mieliśmy określoną nadwyżkę finansową, której chcieliśmy użyć jako wkład własny. Szukaliśmy nieruchomości o wartości ok. miliona, dwóch, z czego ok. 25% miało być wkładem własnym, a resztę miał finansować bank. 

Znaleźliśmy pewien obiekt. Jednak musieliśmy sami określić wartość rynkową – w naszym odczuciu była dużo wyższa. Powodem, przez który nieruchomość była tańsza, był fakt, że pani, która chciała sprzedać hotel, w czasach COVIDu nie miała obłożenia. Ponadto pani chciała iść na emeryturę, miała problemy związane z gruntem i nie tylko. My szukaliśmy nieruchomości z problemem, a pani – kogoś, kto rozwiąże ten problem. 

W związku z tym zrobiliśmy operat szacunkowy. Operat nie bierze pod uwagę czynników związanych z problemami prawnymi, gdyż one się rozwiążą przy przeniesieniu własności. Okazało się ostatecznie, że wartość nieruchomości wynosiła ok. 3,5 mln złotych, a realnie nieruchomość wystawiona była za 1,3 mln zł. A zatem operat okazał się więcej niż pomocny. 

Operat szacunkowy wyceny wartości nieruchomości może pomóc Ci w wielu sytuacjach. Pamiętaj, że koszt jego zaktualizowania jest niższy niż tworzenie nowego operatu szacunkowego – jeśli jest to zlecone temu samemu rzeczoznawcy. 

A sam koszt operatu szacunkowego nijak ma się do stresu, którego może Ci zaoszczędzić.