Jaki jest kredyt hipoteczny – każdy widzi. Wnioskujemy, wpłacamy wkład własny, płacimy raty, bank zabezpiecza swój interes w księdze wieczystej – wydaje się to oczywiste. Nie każdy jednak wie, że może to też działać w drugą stronę – my dajemy nieruchomość, a to bank spłaca za nią raty nam. Nazywa się to odwróconą hipoteką i choć jest to w naszym kraju dosyć młoda idea, to może zyskać wielu zwolenników.
Dlaczego – o tym w dalszej części.  

Czym jest odwrócona hipoteka?

Odwrócona hipoteka od dawna stosowana jest w USA i kilku krajach Europy. W Polsce można powiedzieć, że idea raczkuje – ustawa pozwalająca na legalne stosowanie odwróconego kredytu hipotecznego weszła w życie dopiero w 2014 roku, niewiele dłużej funkcjonują renty hipoteczne. To wciąż niewiele czasu, aby zaistnieć w świadomości społecznej, zwłaszcza że cały mechanizm dotyczy przede wszystkim osób starszych. 
A mechanizm ten w praktyce wygląda następująco:

Pani Danuta ma 66 lat. Mimo przekroczenia wieku emerytalnego wciąż jest aktywna zawodowo, gdyż środki z emerytury nie są dla niej wystarczające do życia na poziomie, do którego przywykła. Nie jest to dla niej sytuacja komfortowa – w końcu od dawna marzyła, by poświęcić się w pełni swoim pasjom. Pani Danuta ma dom w dosyć atrakcyjnej lokalizacji, którego z różnych prywatnych powodów nie chce zostawiać w spadku dzieciom. Od koleżanki w pracy dowiedziała się o możliwości „przekształcenia” nieruchomości w dodatkowy comiesięczny przychód, mogąc jednocześnie mieszkać w tej nieruchomości do końca swoich dni. Taki dodatkowy przychód w połączeniu z emeryturą pozwoliłby na ostateczne zaprzestanie pracy etatowej. 
Pani Danuta, chcąc skorzystać z takiej możliwości, stanęła przed decyzją wyboru z jednej z 2 opcji:

  1. Odwrócony kredyt hipoteczny, czyli wypłacanie określonej kwoty przez kolejne kilka – kilkanaście lat. Warto tutaj dodać, że środki z odwróconego kredytu można wypłacić nawet jednorazowo. Jest to tak zwany model kredytowy i jedynymi instytucjami, które taki model mogą zaoferować, są banki – na mocy ustawy z 23 października 2014 roku.
  2. Renta dożywotnia (lub rent hipoteczna), czyli otrzymywanie świadczeń w tej samej kwocie aż do śmierci właściciela nieruchomości. Ta opcja określana jest również jako model sprzedażowy i poza bankami mogą zaoferować go również fundusze hipoteczne i inne instytucje finansowe.

Kredyt vs. renta

Różnic między typowym odwróconym kredytem hipotecznym a rentą dożywotnią jest więcej niż tylko rodzaj wypłacającej świadczenie instytucji i czas trwania umowy. 

Renta dożywotnia jest w naszym kraju dostępna nieco dłużej i jest regulowana przepisami kodeksu cywilnego. W tym modelu instytucja, z którą zawieramy umowę nabywa prawa do nieruchomości już w dniu podpisania tej umowy na podstawie aktu notarialnego. Dla pani Danuty oznacza to, że od tego dnia mieszka w nieruchomości należącej już do kogoś innego. A skoro należy do kogoś innego, to ten ktoś musi martwić się o podatki od nieruchomości, ubezpieczenie czy dbanie o stan techniczny. Z drugiej strony, w dniu podpisania umowy przepada możliwość pozostawienia nieruchomości w spadku. Nawet jeśli dzisiaj pani Danuta nie ma takiego zamiaru, za kilka lat mogłaby zmienić zdanie gdyby tylko dom wciąż był jej własnością.

Odwrócony kredyt hipoteczny jest dla Polaków póki co bytem dosyć teoretycznym. Banki, mimo że od kilku lat mają pełnię możliwości w udzielaniu kredytów tego typu, praktycznie z niej nie korzystają. Z powodu wielu niejasności w przepisach i faktu, że społeczeństwo nie jest jeszcze gotowe na „oddawanie domów bankom” jak określają to liczne media, banki widzą tu więcej zagrożeń niż szans. 

Gdyby jednak takie oferty zaczęłyby się pojawiać, dla pani Danuty oznaczałoby to wspomnianą już możliwość otrzymywania większych zastrzyków gotówki przez kilka następnych lat. Daje to możliwość bardziej swobodnego dysponowania pieniędzmi, co będzie szczególnie istotne dla osób gotowych reinwestować takie środki. Oczywiście osoby mniej świadome finansowo mogą równie łatwo te pieniądze stracić, więc dużą rolę gra tutaj świadomość własnych umiejętności inwestycyjnych, nawet na małą, domową skalę. 

Skoro do końca życia nieruchomość jest własnością pani Danuty, na niej też ciążą pewne obowiązki. Przez cały czas musi opłacać podatki i utrzymywać nieruchomość w kondycji nie gorszej niż w dniu podpisania umowy z bankiem, co też wiąże się z różnymi, często nieprzewidzianymi kosztami.
W kwestii ewentualnego spadku, odwrócony kredyt hipoteczny daje dużą większe pole manewru niż renta hipoteczne. Praktycznie do ostatniego dnia życia pani Danuta wciąż może zapisać komuś nieruchomość w spadku – oczywiście z całym ciężarem długu. Od razu po śmierci pani Danuty bank będzie zobligowany poinformować spadkobierców o możliwości wykupienia nieruchomości, na co mają 12 miesięcy. Jeśli spadkobiercy odstąpią od przyjęcia spadku lub nie uda im się zgromadzić pełnej kwoty – dopiero wtedy bank przejmuje nieruchomość na własność. 

Poza samym spadkiem, pani Danuta może w ogóle rozmyślić się i rozwiązać umowę kredytową. Jeśli jest w stanie spłacić z odsetkami kwotę, którą otrzymała od banku do dnia zmiany swojej decyzji, może wykreślić bank z hipoteki. 

Gdzie jest haczyk?

Ze zwykłego, egoistycznego punktu widzenia samotnego właściciela nieruchomości w której mieszka – taka oferta wydaje się być kusząca. Sprzedajemy nieruchomość, której i tak nie zabierzemy ze sobą do grobu, a mamy zagwarantowane prawo do mieszkania w niej po nasz ostatni dzień. 

Ostudzić zapał może tu jednak wycena nieruchomości. Bank najpewniej zaoferuje maksymalnie 50-60% wartości nieruchomości, zwykle jednak jest to mniejsza wartość. Na pierwszy rzut oka wydaje się to wyzyskiem, trzeba jednak zwrócić uwagę na fakt, że właściciel nieruchomości niejako piecze dwie pieczenie na jednym ogniu. Z jednej strony dostaje pieniądze za nieruchomość, z drugiej wciąż w niej mieszka. Nie musi płacić za wynajem ani szukać nowej nieruchomości do zakupu. Bank czy fundusz hipoteczny też musi uzbroić się tu w cierpliwość, bo nikt nie wie, ile przyjdzie czekać na przejęcie nieruchomości na własność. Może to być kilka lat, może kilkanaście, a jeśli kredytobiorca okaże się wyjątkowo długowieczny i przebije statystykę – nawet więcej. Jest to rodzaj zakładu porównywalny z opłacaniem składek ubezpieczeniowych i warto mieć tego świadomość, decydując się na taki krok.

Recepta na niepewną przyszłość?

Tajemnicą poliszynela jest fakt, że społeczeństwo się starzeje a więzi rodzinne  na przestrzeni ostatnich kilku dekad uległy znacznej degradacji. Skutkiem takiej sytuacji jest coraz więcej starszych, samotnych osób, których największą składową majątku jest dom lub mieszkanie, w którym żyją. W czasach, kiedy siła nabywcza pieniądza maleje z miesiąca na miesiąc a na wysokość składek emerytalnych coraz bardziej przykro wręcz patrzeć – oferta odwróconego kredytu hipotecznego czy renty hipotecznej może okazać się nie do odrzucenia nawet dla zatwardziałych tradycjonalistów.