Zakup nieruchomości to żadna bułka z masłem – to decyzja o inwestycji, która musi być dobrze przemyślana i zaplanowana. Jak się okazuje, sam wybór idealnej nieruchomości również nie jest łatwy. Konkurujące ze sobą cechy, m.in. świetna lokalizacja vs. wysoki standard wykończenia budynku, solidnie utrudniają wybór inwestorowi. Nie zawsze wszystkie te aspekty znajdziemy w jednej inwestycji, z pewnością musimy się mocno naszukać. Kiedy już znajdziemy odpowiednią nieruchomość – rusza ogromna machina. Co zrobić, aby inny Klient nie sprzątnął nam naszej wymarzonej inwestycji sprzed nosa? Dziś o umowie przedwstępnej – miłej lektury!

Zacznijmy od początku – dokumenty, wnioski kredytowe

W momencie, kiedy uda nam się wreszcie znaleźć wymarzoną inwestycję, a nie mamy wystarczająco dużo gotówki, zaczynamy starania o finansowanie. Wówczas ten okres przeznaczamy na kompletowanie odpowiednich dokumentów – to niestety trwa nawet do kilku tygodni. Co w tym czasie może zrobić sprzedawca? Jednym ze sposobów na szybszą sprzedaż jest znalezienie innego inwestora, który dysponuje środkami tu i teraz. W takim przypadku nikt, kto chciałaby skorzystać z finansowania kredytowego nie miałby możliwości inwestowania. Dlatego jednym z wyjść jest sporządzenie umowy przedwstępnej. Czym jest i co powinna zawierać?

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna podpisywana jest wówczas, gdy nie ma możliwości sfinalizowania transakcji od razu. Jest to pewnego rodzaju forma zapewnienia obu stron, że chcą dokonać owego sfinalizowania transakcji. W przypadku jakichkolwiek przeszkód w realizacji formalności, w umowie przedwstępnej zawarte są istotne szczegóły na temat dopełnienia transakcji.

Bardzo ważnym elementem umowy przedwstępnej jest dokładne określenie stron umowy, w zależności od tego jakie podmioty dokonują zakupu i sprzedaży. Być może będzie to pojedyncza osoba lub np. małżeństwo. Oprócz tego stroną mogą być m.in. rodzice kupujący mieszkanie dla dziecka i wówczas ono również może być określone jako strona umowy.
Sprzedawcą także może być więcej niż jedna osoba, a nawet osoby prawne, posiadające działalność gospodarczą. Dlatego bardzo ważne są dane, które zawieramy w umowie, m.in.
– imię i nazwisko,- adres zamieszkania,
– nr dowodu,
– nr PESEL,
a przy osobie prawnej również:
– adres siedziby firmy
– NIP łącznie z danymi osoby reprezentującej podmiot.

Dla pewności strony powinny zweryfikować dane o działalności w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności (CEIDG) lub w przypadku spółki – Krajowym Rejestrze Sądowym. Co ma na celu umieszczenie precyzyjnych danych o stronach umowy? Przede wszystkim chodzi o jednoznaczną identyfikację stron podczas przebiegu całej transakcji. Co jeszcze, oprócz stron umowy, jest istotne w umowie przedwstępnej? 

Co powinna zawierać umowa przedwstępna – przedmiot umowy, cena oraz termin realizacji transakcji

Kolejnym elementem umowy przedwstępnej jest oczywiście odpowiednio przedstawiony przedmiot umowy. Oprócz metrażu, położenia i istotnych danych technicznych lokalu, należy ustalić, czy jest to samodzielny lokal czy też zawiera dodatkowe powierzchnie, takie jak piwnica, oddzielny garaż lub miejsce postojowe. Jeśli inwestycją jest działka, powinno się określić, czy jest ona zabudowana oraz sprawdzić jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jak udokumentować wszelkie dane o działce? Przede wszystkim należy wykazać to wypisem z księgi wieczystej ewidencji gruntów.

Jako kupujący nie zapomnijmy też upewnić się, że nieruchomość jest własnością sprzedającego. Udowodnić to może akt notarialny, potwierdzający prawo do nieruchomości. 

Cena nieruchomości nie powinna być problemem – w umowę przedwstępną wpisujemy taką cenę, jaką ostatecznie strony ustaliły. Pamiętajmy również o określeniu terminu umowy przyrzeczonej, czyli ustaleniu, kiedy ostateczna transakcja będzie możliwa do zrealizowania. Warto w tym przypadku zastanowić się, czy konkretny termin będzie tu odpowiedni, gdyż czas oczekiwania na decyzje kredytowe może się wydłużać z różnych powodów. Dlatego dobrym pomysłem, jeśli obie strony wyrażą na to zgodę, będzie wyznaczenie przedziału czasowego – np. dwa tygodnie po otrzymaniu pozwolenia na budowę lub miesiąc po otrzymaniu decyzji kredytowej. Tak ujęty zapis chroni niejako inwestora przed niedopełnieniem terminu realizacji zakupu.

Dokumenty dołączone do umowy przedwstępnej

Warto w umowie przedwstępnej wymienić dokumenty, które strony przekazują sobie w procesie dokonywania transakcji, jak również ująć dodatkowe ustalenia, które wymienione były w sposób słowny. Nie zapominajmy o ustalonych warunkach, od których zależy zawarcie umowy, jeśli takowe są. Dodatkową ochroną dla kupującego jest określenie w umowie stanu, w jakim nieruchomość ma być przekazana.
Ten jeden dokument zapewni spokój i pewność, że w momencie dopełniania formalności ikompletowania dokumentów, nikt nie sprzątnie nam nieruchomości sprzed nosa.