Transakcja kupna-sprzedaży zawsze wiąże się z pewnego rodzaju umową między kontrahentami, nawet gdy nie zostaje spisana. Sprzedający zobowiązuje się daną rzecz lub usługę przekazać wybranemu kupującemu za określoną sumę.
Wydawałoby się - nic prostszego.
Sytuacja jednak nie zawsze jest tak prosta, zwłaszcza gdy chodzi o usługi, produkty wykonane na zamówienie czy choćby nieruchomości.
Cała procedura wystawienia nieruchomości nieruchomości na sprzedaż czy też jej poszukiwania jest czasochłonna i mniej lub bardziej kosztowna. Kiedy więc potencjalny kupujący znajduje tę wymarzoną nieruchomość, a sprzedający decyduje się tej właśnie osobie daną nieruchomość sprzedać, to obydwu stronom zależy, by cała transakcja doszła do skutku.
Do czasu...
Do czasu, gdy kupujący w międzyczasie znajdzie mieszkanie o podobnych parametrach w bardziej atrakcyjniej cenie.
Do czasu, gdy do sprzedającego zgłosi się inny kupujący oferując wyższą kwotę za tę samą nieruchomość.
Do czasu, gdy kupujący zorientuje się, że jego źródło finansowania nie pokryje ceny nieruchomości. I tak dalej, i tak dalej.
Remedium na tego typu sytuacje wydaje się być przedpłata.
Kupujący wpłaca część ceny nieruchomości sprzedającemu, co zabezpiecza transakcję do czasu jej finalizacji. Wtedy obydwu stronom zależy, by transakcja doszła do skutku - a przynajmniej takie jest założenie. I tutaj sytuacja się komplikuje, bo od tego JAK NAZWIEMY tę przedpłatę będą zależały dalsze konsekwencje ewentualnego nie dotrzymania warunków umowy.
A nazwy do wyboru mamy dwie - zaliczka bądź zadatek.
Zacznijmy zatem od tej pierwszej.
Zaliczka to pojęcie, które nie jest w żaden sposób uregulowane prawnie, mimo że pojawia się ono w kodeksie cywilnym. Funkcjonuje ono umownie jako kwota, którą wpłacamy na poczet zakupu rzeczy lub usługi, a kiedy otrzymamy to co zostało uzgodnione to dana kwota "zalicza się" do pełnego kosztu i kupujący dopłaca pozostałą sumę.
Wbrew obiegowej opinii, zaliczka nie stanowi żadnego zabezpieczenia transakcji, przynajmniej dla sprzedającego. Dlaczego? Zobaczmy na poniższym (hipotetycznym) przykładzie.
Pan Adam zlecił panu Grzegorzowi pomalowanie mieszkania.
Panowie podpisali stosowną umowę, w której Pan Grzegorz zażyczył sobie jeszcze przed rozpoczęciem prac wpłatę zaliczki w wysokości 20% wartości zlecenia, na co pan Adam się zgodził. Wszystkie potrzebne materiały, jak farbę czy folie i taśmy zabezpieczające pan Adam zakupił i dostarczył samodzielnie, co minimalizuje początkowe koszty pana Grzegorza.
Wkrótce po rozpoczęciu prac panu Adamowi nie spodobały się metody pracy pana Grzegorza i postanowił rozwiązać umowę. Zażądał również zwrotu wpłaconej sumy.
Pan Grzegorz oburzył się i odmówił zwrotu przedpłaty wskazując na postanowienia zawarte w umowie.
Pan Adam skierował sprawę do sądu, który przychylił się do roszczenia i nakazał panu Grzegorzowi zwrot wpłaconych środków. Pan Grzegorz może domagać się zapłaty za poniesiony wysiłek i czas które włożył w wykonanie dotychczasowej części prac malarskich w mieszkaniu pana Adama. Jednak wymaga to założenia osobnej sprawy.
Suma, którą wpłacił pan Adam była zaliczką, co wynikało z umowy pomiędzy stronami. Charakteryzuje się tym, że w przypadku niewykonania usługi jest zwrotna zawsze, niezależnie od tego z czyjej winy tak się stało. Pan Grzegorz nie może według własnego uznania zachować wpłaconej kwoty ani nawet potrącić kosztów wykonanej pracy czy materiałów. Musi zwrócić całość panu Adamowi.
W tym momencie możemy zapytać "ale jak to? Przecież skoro coś było napisane w umowie, to trzeba tego dotrzymać, prawda?"
Nieprawda. A przynajmniej nie jest to prawda wtedy, kiedy zapis w umowie nie pokrywa się z obowiązującym prawem. A skoro zaliczka nie jest uregulowana prawnie, to wszelkie zapisy w umowach, z których wynika bezzwrotność zaliczki są z gruntu niezgodne z prawem, a więc w praktyce nieważne.
Tu warto zauważyć, że gdyby to pan Grzegorz z własnej woli postanowił nie ukończyć swojej pracy to panu Adamowi nie przysługuje jeszcze automatycznie zwrot zaliczki. Kupujący musi wezwać pana Grzegorza do wykonania umowy i wyznaczyć mu na to dodatkowy termin. Dopiero kiedy pan Grzegorz ponownie nie wywiąże się ze zobowiązania pan Adam ma prawo odstąpić od umowy i zażądać zwrotu zaliczki.
Wróćmy jednak do poprzedniej sytuacji, czyli rozwiązania umowy z winy pana Adama. Czego zabrakło w tej umowie, aby pan Grzegorz mógł zabezpieczyć zawartą w umowie przedpłatę?
Magicznego słowa - zadatek, za którym kryje się moc art. 394 Kodeksu Cywilnego.
Ale o tym w kolejnej części artykułu.