W poprzedniej części wzięliśmy na warsztat pojęcie zaliczki. Tym razem omówimy, czym się charakteryzuje zadatek i dlaczego zwykle (choć też nie zawsze) lepiej zabezpiecza interes obydwu stron umowy.

Zadatek to pojęcie mniej powszechnie znane niż zaliczka. Możliwe, że przez to w powszechnej świadomości obydwa terminy wydają się być tożsame. Faktycznie jeśli wszystko idzie zgodnie z założeniami, czyli transakcja dochodzi do skutku i obydwie strony są zadowolone to można powiedzieć że w tym wypadku zaliczka i zadatek są tym samym – wpłaconą wcześniej częścią pełnej kwoty transakcji, do której na końcu dopłacana jest reszta. Różnice stają się widoczne dopiero (albo już, zależnie od punktu widzenia) w momencie sporu między kupującym i sprzedającym.

Zadatek w praktyce

Posłużmy się hipotetycznym przykładem z poprzedniej części zakładając, że tym razem w umowie między panem Adam a panem Grzegorzem wpłacone na początku 20% pełnej kwoty jest określone nie jako zaliczka a zadatek. 
Tak samo jak poprzednio panu Adamowi nie podoba się sposób wykonywania usługi przez pana Grzegorza i żąda zwrotu zadatku. Pan Grzegorz, który nie ma sobie nic do zarzucenia i jest gotowy kontynuować prace, postanawia w efekcie złożyć oświadczenie o dostąpieniu od umowy z winy zamawiającego i przedpłatę zatrzymać. 
Tak jak poprzednio, pan Adam postanawia skierować sprawę do sądu. Tym razem jednak sąd uznaje roszczenia pana Adam za bezpodstawne i podtrzymuje prawo pana Grzegorza do zachowania zapłaconej sumy. 

Skąd wynika ta różnica?
Z charakterystyki zadatku. 

Zadatek w odróżnieniu od zaliczki jest w pełni uregulowany prawnie, a  skutki niedotrzymania umowy dla każdej ze stron są opisane w art. 394 Kodeksu Cywilnego.

  • Dla kupującego skutkiem odstąpienia od umowy będzie utrata zadatku.
  • Sprzedający z kolei będzie musiał zwrócić zadatek w podwójnej wysokości, jeśli to on nie wykona umowy. 

Jeśli więc pan Grzegorz porzuci prace w mieszkaniu pana Adama w pogoni za bardziej lukratywnym zleceniem, to będzie musiał liczyć się nie tylko z tym, że będzie musiał zwrócić kwotę zadatku, ale będzie zmuszony dorzucić drugie tyle. To z pewnością skłoni go do przemyślenia sytuacji dwa razy, zanim zdecyduje się na taki krok. 

A w przypadku, gdyby pan Adam i pan Grzegorz zgodnie uznali, że współpraca nie jest im pisana? Wtedy pan Adam odzyska wpłaconą sumę, a pan Grzegorz nie będzie musiał jej podwajać. To samo nastąpi w sytuacji, gdy rozwiązanie umowy nastąpi z przyczyn niezależnych od którejkolwiek ze stron. 
Są to przykłady ściśle określone prawnie, ale kontrahenci mogą też stosować własne zapisy zgodnie z zasadą swobody umów. Dobrze jednak pamiętać o tym, że te umowne zapisy muszą być prawnie „wykonalne”. 

Chcąc skorzystać ze wszystkich przywilejów zadatku należy pamiętać, by daną kwotę przekazać w momencie podpisania umowy lub, jeśli to konieczne, w określonym (lecz niezbyt odległym) terminie po zawarciu tej umowy. Jeśli przekazanie zadatku przeciągnie się, wówczas przedpłata może stracić znamiona zadatku, szczególnie w oczach sądu gdyby doszło do sporu między stronami umowy. Obydwu stronom powinno więc zależeć na dopilnowaniu terminu przekazania zadatku. 

Czy zawsze warto wybrać zadatek?

Wydawać by się więc mogło, że zadatek jest jedynym sensownym rozwiązaniem. W praktyce jednak, jak to zwykle bywa – to zależy. 
Przechodząc na grunt kupna-sprzedaży nieruchomości, zadatek owszem bardziej zabezpiecza „deal” przed nieoczekiwanym zerwaniem przez którąś ze stron. Czasami jednak nie zawsze wiadomo, czy na 100% jesteśmy w stanie wywiązać się z zapisanych w umowie ustaleń. 

Przykładem może być zakup nieruchomości na kredyt. Nie zawsze można mieć pewność, że otrzymamy kredyt w oczekiwanej wysokości i czasie. Z prawnego punktu widzenia brak pozytywnej decyzji kredytowej nie jest okolicznością łagodzącą i w przypadku niewywiązania się z obowiązku zapłaty za nieruchomość w określonym terminie, wpłacony zadatek zwyczajnie przepada i nic nie można z tym zrobić. 

Jeśli więc z góry wiadomo, że z decyzją kredytową „może być różnie” (na przykład z uwagi na już zaciągnięte zobowiązania) to warto zamiast zadatku rozważyć opisanie w umowie przedwstępnej przedpłaty jako zaliczki. Jesteśmy w tym przypadku skazani na dobrą wolę sprzedającego, który może się na to nie zgodzić lub zerwać umowę bez podania przyczyny. Niwelujemy jednak ryzyko utraty środków, które w przypadku transakcji na rynku nieruchomości potrafią stanowić sumy, których utrata z pewnością zaboli potencjalnego nabywcę.